Il fatto.

Il caso che da origine al contenzioso finito all’attenzione della Corte di Cassazione è uno dei tanti casi di preliminare¹ siglato dalle parti, o meglio di una dichiarazione di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto ² a seguito della quale uno dei due contraenti non intende dare seguito.

L’atto sottoscritto poteva essere interpretato sia quale atto di cessione e quindi con effetti traslativi della compravendita compiuta ma mancante della forma pubblica, sia come preliminare con effetti obbligatori.

Nel corso di causa ci si concentra sul secondo di questi due aspetti. Parte acquirente chiede la esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., previo accertamento dell’autenticità della sottoscrizione.

Sul caso si esprime la Corte di Cassazione civile con Sentenza n. 12654 depositata in data 25 giugno 2020.

 

Nullità del preliminare per mancanza delle dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica e menzioni catastali

La questione sulla quale si concentra il contenzioso sono la nullità del preliminare per la mancanza delle dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica (ex L. n. 47/1985 e d.p.r. n. 380/2001) e le menzioni catastali ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, introdotto con legge 30 luglio 2010, n. 122.

Si riporta per comodità di lettura l’art. 29 L. n. 52 del 1985:

 

Art. 29. Necessita' di indicazione dei confini dell'immobile di cui si chiede la trascrizione o la concessione dell'ipoteca.
1. Negli atti con cui si concede l'ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, L'immobile deve essere designato anche con l'indicazione di almeno tre dei suoi confini.
1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

 

La S.C. subito chiarisce un elemento fondamentale in questo modo: “tanto le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica quanto quelle relative alla coerenza catastale devono essere contenute nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari”.

Il preliminare proprio, quindi, non risulterebbe inficiato dalla carenza della documentazione e delle dichiarazioni su indicate.

In quest’ottica ci si chiede, conseguentemente, se le conclusioni del principio testé espresso possa essere ritenuto valido anche qualora il contratto preliminare proprio divenga base della domanda di esecuzione di contratto di forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. L’emissione della sentenza, infatti, avrà, contrariamente al preliminare, effetti traslativi e dovrà essere trascritta.

 

Emissione di sentenza ex art. 2932 c.c. e rilevanza delle dichiarazioni di conformità edilizia ed urbanistica e menzioni catastali

Dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica quale condizione dell’azione.

In merito a queste dichiarazioni la Corte di Cassazione ricorda che “secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione - contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio - sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dall'articolo 17 della l. n. 47 del 1985 (ora sostituito dall'art. 46 d.p.r. n. 380/2001) e dall'art. 40 della stessa legge n. 47/1985”.

Chiarisce, ancora, subito dopo, che “la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell'azione ex art.2932 c.c.” con la conseguenza che è data la possibilità della loro introduzione nel giudizio anche in un momento successivo alla domanda.

 

Sempre in merito alla nullità per carenza della dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, in ordine alla tematica riguardante l’accertamento della conformità piuttosto che l’attribuire rilevanza alla mera dichiarazione (non verificata) la Corte richiama l’arresto delle Sezioni Unite del 2019 che ha inaugurato li concetto di “nullità testuale”. mediano fra il principio formale della dichiarazione contrario al principio non formalistico. Le SS.UU., con Sentenza n. 8230/2019 (vedasi in questa rivista “Le SS.UU. sulla nullità del trasferimento dell’immobile abusivo. La teoria della nullità testuale”) hanno espresso il principio secondo il quale “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” ³.

 

Rifiuto dell’alienante a produrre la dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica e integrazione ad opera dell’acquirente.

Nel caso di specie, avendo parte promittente venditrice interesse a non stipulare l’atto, aveva questa omesso di produrre la dichiarazione di conformità edilizia. La norma prescrive che sia parte alienante a dover esprimere detta dichiarazione.

Nel corso del giudizio la questione è stata risolta a cura del promittente acquirente. Ci si è chiesti, tuttavia, nel corso del giudizio, se ciò potesse ritenersi ammissibile.

La Corte di Cassazione afferma: “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita”.

 

Menzioni catastali e sentenza ex art. 2932 c.c.

Per menzioni catastali (comma 1 bis dell'articolo 29 l. 52/1985) devono intendersi l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La corte richiama l’intervento normativo del 2017 secondo il quale vi è sempre la possibilità di ottenere un “atto di conferma” delle menzioni catastali mancanti o inesatte che ha introdotto il comma 1-ter all’art. 29 su indicato e che recita:

“Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato 27 non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

Ne ricava, la Corte, la possibilità di inquadrare anche le menzioni catastali fra le condizioni dell’azione (e non presupposto della domanda), affermando che detta dichiarazione/documentazione “… deve sussistere al momento della decisione e, per converso, la produzione di tali menzioni può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti”.

 

 

Mancata trascrizione nella sentenza del controllo delle dichiarazioni di conformità e menzioni catastali: rimedi

Se l’atto di trasferimento dell’immobile è affetto da nullità qualora manchi la dichiarazione di conformità edilizia ed urbanistica e le menzioni catastali, ci si chiede se la sentenza che manchi di esaminare e di riportare tali dichiarazioni e menzioni sia soggetta ad analoga invalidità totale, vale a dire se sia nulla.

Secondo la Corte di Cassazione tali carenze costituiscono mero error in procedendo censurabile in cassazione ai sensi dell'articolo 360 n. 3 c.p.c. e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza.

 

 

In conclusione la Corte di Cassazione esprime i seguenti principi di diritto:

I) il disposto comma 1 bis dell'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, con la legge 30 luglio 2010, n. 122 trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c.;

II) la presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione;

III) la produzione delle suddette menzioni catastale, quando le stesse non siano già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti;

IV) il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell'azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell'articolo 29 della legge 52/1985 costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell'articolo 360 n. 3 c.p.c. e non un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità della sentenza; con la conseguenza che gli effetti di tale errore si esauriscono all'interno del processo e non producono alcun effetto sul piano idoneità della sentenza ad essere trascritta nei registri immobiliari;

V) il disposto dell'articolo 29, comma 1 bis, I. n. 52/1985 si applica anche nei giudizi aventi ad oggetto l'adempimento in forma specifica di un contratto preliminare ex articolo 2932 c.c. instaurati prima della sua entrata in vigore.

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione civile Sez. II, Sentenza n. 12654 dep. 25/06/2020