Preliminare di compravendita di immobile, caparra e recesso, consegna prima del definitivo. Principi

Conferma di principi su preliminare di compravendita di immobile con consegna anticipata, recesso-risoluzione e restituzione della caparra, risarcimento del danno, in Cassazione Ordinanza n. 4936/2022

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Preliminare di compravendita di immobile, caparra e recesso, consegna prima del definitivo. Principi

La Corte di Cassazione Civile, con Ordinanza n. 4936 depositata in data15 febbraio 2022 ha modo di ritornare su principi consolidati in materia di preliminare di compravendita di immobile con consegna anticipata dello stesso, rispetto al contratto definitivo, e sul titolo dell’occupazione dell’immobile.

Chiarisce la distinzione fra richiesta di risoluzione del contratto e recesso dallo stesso, con regolamento del risarcimento del danno / trattenuta della caparra. Se il danno da occupazione, infine, sia dimostrato in re ipsa.

 

Titolo di occupazione dell’immobile consegnato prima del rogito

La consegna dell’immobile determina la formazione implicita di un contratto di comodato gratuito attraverso il quale il promittente acquirente ottiene il godimento a titolo di detenzione dell’immobile stesso.

La Corte di Cassazione ricorda che “nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.”.

In queste pagine avevamo commentato Cassazione 5211 del 2016 in “La consegna del possesso dell'immobile con la firma del preliminare di compravendita non attribuisce vero e proprio possesso ma mera detenzione, non utile ai fini dell'usucapione. Cassazione Sent. n. 5211/16”, e in “Non utilizzabile ai fini dell'usucapione il possesso ottenuto dal promittente acquirente con il preliminare. Cassazione Sentenza n. 23673/15”.

Da segnalarsi, anche, l’Ordinanza n. 9953/2020 (“Contratto preliminare con consegna dell’immobile e termine per la denuncia dei vizi”) in materia di termini per la denuncia dei vizi quando la consegna avviene prima del contratto definitivo.

L’esecuzione di opere di manutenzione o di miglioramento del fondo o edificio, afferma la Corte, non mutano il titolo del godimento, a meno che non si abbia un vero e proprio atto dimostrativo della interversione del possesso. E in merito alla richiesta di rimborso delle spese fatte, la S.C. ricorda che “la previsione di cui all'art. 1150 c.c.- che attribuisce al possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa- è di natura eccezionale e non può, dunque, essere applicata in via analogica al detentore qualificato od a qualsiasi diverso soggetto”.

 

Effetti della domanda di risoluzione del preliminare e della domanda di recesso

La Corte di Cassazione ricorda che domanda di recesso è ontologicamente diversa e disomogenea rispetto a quella di risoluzione.

La domanda di recesso, con la ritenzione della caparra, rappresenta un meccanismo di liquidazione anticipata e convenzionale del danno, volto ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso.

La domanda di risoluzione, invece, è la richiesta, non più rinunciabile (e con conseguente impossibilità di proporre una successiva domanda di recesso), di porre fine al vincolo negoziale esistente tra le parti. In tale caso la parte si assume l’onere probatorio connesso all'azione risarcitoria per ottenere il ristoro patrimoniale e la richiesta di trattenuta della caparra o di restituzione del doppio diviene estranea all’oggetto del contenzioso.

Citando proprio precedenti, la Corte, infatti, afferma che “In tema di caparra confirmatoria la disposizione di cui al secondo comma dell'art. 1385 c.c. (relativa alla facoltà della parte non inadempiente di recedere dal contratto ritenendo la caparra ricevuta o esigendone il doppio rispetto a quella versata) non è applicabile tutte le volte in cui la detta parte, anziché recedere dal contratto, si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, perdendo, in tale ipotesi la caparra la sua funzione di liquidazione convenzionale anticipata del danno, così che la sua restituzione è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione”.

Piuttosto, la caparra potrà essere richiesta quale effetto solutorio del vincolo contrattuale per riavere quanto versato, ma non nella misura del doppio, la qual cosa costituirebbe, come abbiamo visto, una forfettaria quantificazione aprioristica del danno.

Afferma, ancora, la Suprema Corte: “Qualora, anziché recedere dal contratto, la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venire meno della causa della corresponsione, giacché, in tale ipotesi, essa perde la suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto e la parte che allega di avere subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione al contratto od in esecuzione del medesimo, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale degli artt. 1453 ss. c.c.”.

Co0ncetto meglio specificato con questa ulteriore argomentazione: “La caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge che, in tal caso, è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell'an e nel quantum, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria”.

 

Danno per occupazione abusiva in re ipsa?

Infine, la Corte si occupa della richiesta di danno per l’occupazione dell’immobile divenuta senza titolo nel momento in cui il contratto viene risolto.

La Corte da atto della sussistenza di una attuale divergenza giurisprudenziale in tema di danno derivante occupazione abusiva di immobili, potendosi individuare un primo orientamento che considera tale pregiudizio in re ipsa ed un secondo filone interpretativo, secondo cui esso deve comunque essere oggetto di dimostrazione da parte del danneggiato, il quale è tenuto a provare l'effettiva lesione derivante dall'abusiva occupazione.

Esiste, tuttavia, una recente e più articolata argomentazione secondo la quale il danno subìto dal proprietario è oggetto di una presunzione correlata alla normale fruttuosità del bene, così come riportato in Ordinanza n. 39/2021 (in questa Rivista in “Prova del danno da occupazione illegittima di un immobile”). Presunzione relativa la quale potrà essere confutata dalla prova contraria. E, aggiunge la Corte, che al fine di poter ipotizzare, in favore del danneggiato, l’alleggerimento probatorio derivante dalla presunzione, occorre che il predetto alleghi in modo specifico il danno del quale invoca il ristoro, indicando le circostanze dalle quali far discendere, appunto in via presuntiva, l’esistenza del pregiudizio lamentato.

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 4936 dep. 15/02/2022

 

 

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