Costituzione di servitù di parcheggio. Le SS.UU. dirimono la questione

La servitù di parcheggio di un veicolo sul fondo altrui può essere costituita ma deve risultare il vantaggio in favore di altro fondo. Cassazione SS.UU. Sentenza n. 3925/2024

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Costituzione di servitù di parcheggio. Le SS.UU. dirimono la questione

Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, con Sentenza n. 3925 depositata in data 13/02/2024 risolvono una incertezza giurisprudenziale che si era negli ultimi anni delineata in ordine alla possibilità di costituire una servitù di parcheggio.

Nel tempo meno recente, mentre la dottrina sostanzialmente sosteneva la chiara possibilità di costituire una servitù, che ricordiamo è diritto reale, di parcheggio, la giurisprudenza di legittimità univocamente negava che un diritto di parcheggio potesse essere giuridicamente inquadrato nell’istituto della servitù.

In questa Rivista, una per tutte, abbiamo riportato Cassazione 23708/2014, la quale nega la categoria della servitù di parcheggio (vedi “Servitu' di parcheggio e' un non senso giuridico secondo la Cassazione”, tanto da scrivere in motivazione: “Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell’oggetto, difettando la “realitas” propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante, come del peso al fondo servente”.

Come ricordano le odierne Sezioni Unite, a partire dal 2017, la giurisprudenza di legittimità registra invece un’inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ammette, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio.

Si tratta della sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 (in questa Rivista vedi: “Servitu' di parcheggio: da "non senso giuridico" a possibilità”) con la quale si è affermato che lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su fondo altrui, a condizione però che, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.

Scrive la Cassazione del 2017: “ … il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell'auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l'auto nelle vicinanze dell'abitazione”.

Noi sappiamo che l’istituto della servitù pone un peso a carico di un fondo a favore di un altro fondo. Ha carattere reale nel senso di costituire un rapporto fra fondi e non fra fondo e soggetto, come si ha nel caso dell’obbligazione propter rem.

Sul punto batteva la vecchia giurisprudenza affermandosi, allora, che il diritto di servitù è un diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari.

Tuttavia, secondo le Sezioni Unite, con un cambio di prospettiva, la cosiddetta utilitas per il fondo dominante (cui deve corrispondere il peso per il fondo servente) può avere in effetti contenuto assai vario, come dimostra la previsione del legislatore, che indica la maggiore comodità o amenità del fondo dominante, o l'inerenza alla destinazione industriale del fondo (art. 1028 cod. civ.).

Si deve pertanto ritenere che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico, ed è sul piano della conformazione, affermano le SS.UU., che si deve verificare la possibilità di costituire la servitù di parcheggio.

Oltre al requisito dell'appartenenza dei fondi servente e dominante a soggetti diversi, il diritto di servitù esige che l'asservimento sia volto a procurare una utilità che deve essere inerente al fondo cosiddetto dominante, così come il peso deve essere inerente al fondo cosiddetto servente. La realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l'esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l'utilizzazione, sì che l'incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto. In questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell'auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l'auto nelle vicinanze dell'abitazione.

 

Similitudine fra servitù di transito e servitù di parcheggio

Quanto sin qui esposto, peraltro, secondo le SS.UU. non è ancora sufficiente a individuare la servitù di parcheggio distinguendola dal diritto personale di godimento, poiché occorre guardare anche al fondo servente, il cui utilizzo non può mai risultare del tutto inibito.

La Corte di Cassazione concorda con l’impostazione che vede un’indubbia affinità tra il transitare o il parcheggiare un’autovettura all’interno di un fondo di proprietà altrui, perché in entrambi i casi i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l’imposizione di un peso sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell’atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria).

In materia condominiale la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ripetutamente affermato la possibilità di configurare un diritto reale d’uso in favore dei condomini, con riferimento alla normativa che impone una determinata area a destinazione parcheggio. Partendo da questa apertura, una volta ammessa pacificamente l’esistenza di un diritto reale di uso sulle aree da destinare a parcheggio, secondo le SS.UU. non si può negare, per coerenza, l'ammissibilità della costituzione di una servitù di parcheggio per difetto dell'inerenza al fondo, perché ciò comporterebbe una contraddizione in termini: il parcheggio non sarebbe utile al fondo nonostante ne condizioni addirittura l'edificabilità.

 

Principio di tipicità e diritto reale di parcheggio

Uno degli ostacoli da sempre individuati all’ammissibilità della costituzione della servitù di parcheggio era il principio della tipicità dei diritti reali.

Per usare le parole della Corte, il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e - secondo il recente orientamento espresso dalle sezioni unite con la sentenza n. 28972 del 17/12/2020 con la quale è stato affermato che proprio per effetto della operatività del principio appena richiamato è da ritenere preclusa la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di una porzione condominiale – tale caratterizzazione è supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l’art.1322 cc colloca nel comparto contrattuale il principio dell'autonomia; l’ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; l'art. 2643 c.c. contiene un'elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione.

L’istituto della servitù, del resto, per sua natura, fa sì che una servitù possa essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante.

Questo peso non potrà mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale.

Secondo la pronuncia in commento, la tesi favorevole alla costituzione della servitù, oltre ad essere in linea con il sistema, esalta in definitiva il fondamentale principio dell’autonomia negoziale.

Che poi, nel rispetto dell’autonomia delle parti, se un contratto debba qualificarsi come contratto ad effetti reali o come contratto ad effetti obbligatori attierrà all’ermeneusi negoziale, la cui soluzione compete al giudice di merito.

 

In conclusione le Sezioni Unite hanno riaffermato il seguente principio di diritto:

In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione”.

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Sezioni Unite Civili Sentenza n. 3925 del 13/02/2024

 

FATTI DI CAUSA

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