Il caso.

Dei condomini dopo aver lamentato a lungo per la presenza di infiltrazioni nei garage interrati si rivolgevano ad un tecnico il quale consegnava una perizia con la quale si accertava che le infiltrazioni erano da attribuirsi ad un errato livellamento delle condotte fognarie. I condomini agivano nei confronti dell’appaltatore costruttore per chiedere il risarcimento del danno.

L’appaltatore eccepiva la decadenza dal termine per la denuncia dei vizi affermando di avere ricevuto una prima raccomandata di lamentela da parte dei condomini un anno ed un mese prima dell’inizio della causa.

L’articolo 1669 cod. civ. infatti afferma che sussiste la responsabilità dell’appaltatore “purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”.

Il primo grado accoglieva la richiesta dei condomini. In sede di appello, tuttavia, veniva accolta l’eccezione di decadenza con riforma totale della prima sentenza.

La questione.

La sentenza d’appello veniva impugnata dai condomini i quali asserivano che sulla base del contenuto della raccomandata inviata al costruttore non poteva certo affermarsi che vi era stata la “scoperta” dei vizi di costruzione. Era si evidente l’infiltrazione ma la chiara conoscenza della causa della stessa era tutta da rinvenirsi. Affermavano i condomini che solamente a seguito della perizia del proprio tecnico avevano avuto finalmente consapevolezza dell’insieme della problematica.

E’ interessante notare come, parafrasando la terminologia medica, si avesse da parte dei condomini conoscenza dei “sintomi” ma fosse ancora da scoprire la causa, la malattia.¹

La decisione.

La Corte di Cassazione civile, con Ordinanza n° 12829 depositata il 23 maggio 2018, accoglie il ricorso.

La Corte ricorda che “l'interpretazione costantemente offerta da questa Corte, secondo cui, in tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell'art. 1669 c.c., poiché la disciplina concernente la decadenza (e la prescrizione) per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso”.

E’ quindi necessario che il committente abbia piena consapevolezza

1) della gravità dei difetti e

2) della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera.

E’ quindi da sottolineare come per il calcolo del termine decadenziale sia necessario il riferimento alla scoperta della causa, non potendosi limitare alla semplice segnalazione dell’evidenza esterna.

La qual cosa potrebbe portare a considerare i vizi divisibili in tre categorie: quelli apparenti e immediatamente saggiabili nella totale loro consistenza, quelli occulti senza “sintomatologia” e, infine, in una posizione intermedia, quelli che segnalano la propria presenza attraverso manifestazioni varie che tuttavia devono essere studiate ed esaminate per poter arrivare alla scoperta del vizio vero e proprio.

Il nostro caso rientra in questa categoria intermedia.

Secondo la S.C. la piena “conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate”.

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Ordinanza n° 12829 del 23/05/2018