Condominio: la trasformazione del tetto in terrazza a livello ad uso esclusivo

Il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano del fabbricato condominiale può trasformare il tetto in terrazza a livello ad uso esclusivo. Limiti. Cassazione Ordinanza n. 1850/2018

Condominio: la trasformazione del tetto in terrazza a livello ad uso esclusivo

Il tetto è la parte di copertura del fabbricato.

L'art. 1117 del Codice Civile annovera il tetto tra le parti comuni dell'edificio.

Ciò vuol dire che, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto, il tetto deve essere considerato in proprietà comune tra tutti i condòmini o quanto meno tra i condòmini che ne traggono utilità (art. 1123, terzo comma, Codice Civile).

Il tetto assolve ad una funzione precisa ma spesso capita che qualche condòmino proceda ad opere di trasformazione di tale manufatto alterandone la destinazione.

Occorre trovare un punto di equilibrio per valutare se la trasformazione della destinazione del tetto sia, nel contempo, anche alterazione della sua funzione con conseguente lesione dei diritti di proprietà degli altri condomini sulle parti comuni.

A tal proposito è significativa la decisione emessa dal Tribunale di Catania nella sentenza n.4825 del 18.12.2018.

In un fabbricato condominiale, il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano ha eseguito opere dirette a trasformare il tetto in terrazza a livello ad uso esclusivo.

Gli altri condomini, quindi, si sono opposti ed hanno agito in giudizio dinanzi al Tribunale di Catania al fine di far accertare e dichiarare la illegittimità delle opere eseguite contro la loro volontà ed in violazione dei loro diritti di proprietà sulle parti comuni chiedendo il ripristino del tetto di copertura condominiale nello stato quo ante.

Il proprietario dell’ultimo piano ha resistito in giudizio ed ha chiesto il rigetto della domanda degli attori affermando che la trasformazione del tetto in terrazza a livello a suo uso esclusivo è legittima.

Il giudicante, per la soluzione del caso, è partito dalla disposizione dell’art.1102 Codice Civile in virtù del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, potendo apportare a tal fine le modificazioni che ritenga necessarie per il miglior godimento della cosa.

Non può ritenersi che il limite all’uso della cosa comune posto dalla norma citata debba essere inteso nel senso della immodificabilità della cosa nella sua consistenza materiale; per il tribunale, occorre che la complessa destinazione del bene comune vada valutata in relazione alla funzione di esso.

Il tetto ha certamente la funzione di copertura dello stabile ma non sempre può dirsi che una porzione di esso trasformata in terrazzo ad uso esclusivo del condomino (che così trae da esso un uso più intenso) costituisca sempre un’opera illegittima.

La Cassazione, mutando orientamento, con la sentenza 03.08.2012 n.14107, argomentando dall’orientamento che consente ai singoli condomini di aprire muri e finestre nei muri perimetrali poiché non costituiscono abuso della cosa comune e non ledono il compossesso del muro, ha ritenuto che parimenti possa avvenire la trasformazione della copertura.

Il nuovo orientamento del supremo collegio ha riproposto una rilettura delle applicazioni dell’art 1102 C.C. più favorevole allo sviluppo delle esigenze abitative che consente di valorizzare la proprietà del singolo.

Tant’è che il condomino che si oppone alla modifica ha l’onere di dimostrare che in concreto l’opera che trasforma la parte comune a vantaggio del singolo è idonea a impedire agli altri condomini la possibilità di usare il bene comune.

Tornando al caso di specie, occorre valutare se la modifica effettuata, ha comportato un abuso della cosa comune ovvero una lesione del pari uso da parte degli altri partecipanti.

Il Tribunale di Catania parte dall’assunto che il tetto è un bene comune e non è consentita la sua trasformazione ad libitum, da parte del proprietario del sottotetto, in una terrazza a proprio uso esclusivo e, pertanto, ha ripreso un principio stabilito dalla Cassazione nella Ordinanza 25.01.2018 n. 1850, secondo cui:

il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali(Cass. 03/08/2012, n. 14107; si veda anche Cass. 04/02/2013, n. 2500)”.

Con riferimento all’utilizzazione della cosa comune da parte di un singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, il riscontro dei limiti imposti dall’art. 1102 C.C. è frutto di un’indagine di fatto che spetta al giudice, valutate le risultanze probatorie.

Attraverso la consulenza tecnica di ufficio espletata, il Giudice del Tribunale di Catania ha accertato che la funzione di copertura e di protezione, nel caso di specie, è stata garantita pur con la trasformazione del tetto in terrazza a livello e gli interventi sono stati valutati legittimi in relazione al diverso rapporto tra uso consentito della cosa comune e alterazione della stessa, in un’ottica che tiene conto del principio solidaristico e delle moderne possibilità edificatorie.

Il Tribunale di Catania ha rigettato la domanda attorea e di conseguenza ha ritenuto legittima la trasformazione del tetto in terrazza a livello da parte del singolo condomino.

Avv. Alessandro Moscatelli
del Foro di Trani

 

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Ordinanza n. 1850 dep. 25/01/2018


FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

La F.D. s.a.s. di R.M. & c. impugna, articolando un unico motivo di ricorso, la sentenza della Corte d'Appello di Venezia n. 791/2016 del 7 aprile 2016.

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