Il Codice Civile definisce “mediatore” colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

La professione del mediatore è innanzitutto regolata dagli artt. 1754 e seguenti del Codice Civile, nel Titolo dedicato ai singoli contratti.

Il rapporto che si crea è di natura contrattuale, bilaterale, seppur vi sia dottrina contraria in tal senso.

 

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Ad oggi, ad esempio, la provvigione media in campo immobiliare in tema di locazioni è pari al 10% del canone annuo, ed in tema di vendita al 3% del prezzo, ma nulla vieta alle parti di convenire provvigioni totalmente differenti, l’importante che siano stabilite espressamente prima della conclusione dell’affare, meglio se per iscritto.

Il legislatore parla genericamente di “conclusione dell’affare”. Esso va rapportato all’oggetto del contratto tra la parte e il mediatore.

Vi sono casi discussi, quali ad esempio il contratto preliminare di compravendita, in relazione al quale la giurisprudenza prevalente (si veda ad esempio Cass. 13132/1997) ritiene che il diritto alla provvigione nasca già con la conclusione del preliminare.

 

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione. Ad esempio, spesso accade che le parti concludano un contratto preliminari di compravendita sospensivamente condizionato alla delibera del mutuo da parte della banca. In tal caso la provvigione sarà dovuta se e quando detta condizione si avvera.

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione. Detta disposizione si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.

Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.

 

In tema di responsabilità, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

Il legislatore sottolinea espressamente il dovere di informativa del mediatore, e lo responsabilizza quale principale figura di collegamento tra le parti, unico che spesso può dare atto di vizi della cosa oggetto dell’affare.

 

Il mediatore può essere incaricato da una delle parti di rappresentarla negli atti relativi all'esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.

In caso di contraente non nominato, ovvero nel caso in cui il mediatore che non manifesta a un contraente il nome dell'altro risponde della esecuzione del contratto e, quando lo ha eseguito, subentra nei diritti verso il contraente non nominato.

Se dopo la conclusione del contratto il contraente non nominato si manifesta all'altra parte o è nominato dal mediatore, ciascuno dei contraenti può agire direttamente contro l'altro, ferma restando la responsabilità del mediatore.”

 

Il mediatore mette in contatto due parti che possono essere imprenditori, persone fisiche o giuridiche. E’ terzo e indipendente dalle parti che mette in relazione.

A differenza della mediazione, l’agente (riferito al contratto di agenzia di cui agli artt. 1741 ss. c.c.) procaccia clienti, o meglio vende merci per un soggetto (il preponente) con il quale è legato da contratto di agenzia.

 

In qualsiasi caso sono fatte salve leggi speciali successive rispetto al codice civile. L’art. 1765 c.c. dispone espressamente che “sono salve le disposizioni delle leggi speciali”. Esso rafforza detta previsione generale dell’ordinamento.

 

La Legge 21 marzo 1958 n. 253 (recante “Disciplina della professione di mediatore”) ha derogato alla normativa generale di cui al codice civile.

La Legge 3 febbraio 1989, n. 39 (recante: “Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore”) ha abrogato la L. 253/1958 e riformulato la disciplina del mediatore.

La L. 39/1989 si applica ai mediatori di cui agli artt. 1754 e seguenti c.c., eccezion fatta per gli agenti di cambio, per i mediatori pubblici e per i mediatori marittimi.

 

La L. 39/1989 aveva disposto l’istituzione di un ruolo degli agenti di affari in mediazione, tenuto da ciascuna Camera di Commercio, al quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale (art.2 L.39/89). Il ruolo era diviso nelle seguenti sezioni: a) agenti immobiliari; b) agenti merceologici; c) agenti con mandato a titolo oneroso; d) agenti in servizi vari.

L'iscrizione nel ruolo abilitava all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare (art.3).

 

Successivamente l’art.73 del D.Lgs. 59/2010 ha abrogato il ruolo previsto dalla L.39/1989, ed in luogo del ruolo ha stabilito l’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.), da presentare alla Camera di commercio, per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ex art.19 L. 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti.

La Camera di commercio verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto ex art.8 L. 580/1993, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39.

 

Nel 2006, al fine di contrastare l’evasione e l’elusione fiscale è stato inserito un obbligo di menzionare negli atti notarili se le parti si siano avvalse di mediatori immobiliari, in caso di trasferimento di immobili.

Trattasi dell’obbligo previsto dall’art. 35 comma 22 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (recante: “Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonché interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione fiscale”, in Gazzetta Ufficiale n.153 del 4-7-2006, in vigore dal 4 luglio 2006, e convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248).

Il suddetto comma 22 dell’art. 35 del D.L. 223/2006 dispone che “all'atto della cessione dell'immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.

Con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l'obbligo di dichiarare:

a) se si e' avvalsa di un mediatore e, nell'ipotesi affermativa, di fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società;

b) il codice fiscale o la partita I.V.A.;

c) il numero di iscrizione al ruolo (ora indicazione del numero di iscrizione al registro delle imprese o del numero REA, previo accertamento che sia stata fatta la S.C.I.A. ex art. 73 D.Lgs. 59/2010, in seguito ad abrogazione del ruolo ai sensi del medesimo art. 73 D.Lgs. 59/2010) degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio di riferimento per il titolare ovvero per il legale rappresentante o mediatore che ha operato per la stessa società;

d) l'ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

In caso di assenza dell'iscrizione al ruolo (ovvero, oggi, della S.C.I.A. ex art. 73 D.Lgs. 59/2010) il notaio e' obbligato ad effettuare specifica segnalazione all'Agenzia delle entrate di competenza. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e successive modificazioni. “.

 

Vi sono anche obblighi fiscali in capo al mediatore. L’art. 10 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico sull'imposta di registro) dispone in capo al mediatore il dovere, in solido con le parti contraenti, di richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. Esempio più ricorrente potrebbe essere la stipulazione di contratti preliminari di compravendita di immobili. In tal caso se vi è stata mediazione, anche l’agente immobiliare sarà obbligato a richiedere la registrazione del contratto preliminare.

L’articolo 5 comma 3 della L. 39/1989 prevedeva l’incompatibilità assoluta dell’attività di mediatore con qualsiasi altra attività.

Esso prevedeva che “ l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile:

a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;

b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

L’art. 2 della Legge 3 maggio 2019, n. 37 (recante: “Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Legge europea 2018), pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.109 del 11.05.2019, e pertanto in vigore dal 26 maggio 2019, modifica il suddetto articolo 5 comma 3 della Legge 39/1989 come segue:

“3. L'esercizio dell'attività' di mediazione e' incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività' di mediazione, nonché con l'attività' svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività' di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.

L’incompatibilità così non è più assoluta ma si restringe alle attività, esercitate quale imprenditore, libero professionista o dipendente, nel medesimo settore merceologico per il quale è esercitata l’attività di mediazione.

Alcuni già sostengono che non vi sia incompatibilità in caso di mediatore dipendente di persona fisica, in quanto la norma parla di “ente”. In tal senso bisogna stare molto attenti all’utilizzo di termini più generici da parte del legislatore, che comunque inserisce una norma di chiusura piuttosto ampia e responsabilizzante. Vige comunque l’incompatibilità in “situazioni di conflitto di interessi”.

Si dovrebbe ad esempio sostenere che un agente di mediazione immobiliare non possa essere legale rappresentante di una società che abbia ad oggetto attività di compravendita immobiliare.

La norma lascia spazio a interpretazioni e bisognerà vedere se la giurisprudenza la leggerà in modo più o meno restrittivo.

 

Avv. Davide G. Daleffe