La posizione della Corte di Cassazione in ordine alla possibilità di costituzione di una servitù di parcheggio era, fino a questa nuova sentenza, di drastica negazione.

Uno dei precedenti giurisprudenziali più rilevanti è stato pubblicato in questa rivista, all’articolo: “Servitu' di parcheggio e' un non senso giuridico secondo la Cassazione” dove si può leggere che la Corte di Cassazione, con Sentenza n. 23708 del 06 novembre 2014, affermava: "Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell’oggetto, difettando la “realitas” propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante, come del peso al fondo servente".

Orientamento, poi, consolidatosi con numerose altre pronunce.

Secondo questa, oramai superata, giurisprudenza “ … il diritto di parcheggiare l'auto si risolverebbe sempre in mera commoditas del proprietario del fondo, difettando la realità, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante dell'utilità e del corrispondente peso al fondo servente”.

La Corte di Cassazione civile, ora, con Sentenza n° 16698 depositata il 6 luglio 2017 depone un’altra pietra miliare dell’istituto, approfondendo con argomentazioni interessanti, i limiti del principio di diritto contenuto nella vecchia giurisprudenza, e aggiunge argomentazioni fra cui la più importante, l’affermazione secondo cui “ … il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell'auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l'auto nelle vicinanze dell'abitazione”.

Nonostante l’apertura innovativa, sicuramente importante, la Suprema Corte non tralascia di considerare le motivazioni che avevano spinto a creare il precedente orientamento, poiché la preoccupazione era quella di salvaguardare il concetto di proprietà, ritenuto eccessivamente sacrificato da una servitù di parcheggio, tanto da svuotarne integralmente il contenuto.

Scrive la S.C. che qualora la “ … servitù consiste nella conformazione del diritto di proprietà in modo divergente dallo statuto legale, essa non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente, al quale deve residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante. Detto in altre parole, l'asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare e il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l'utilitas concessa. Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù”.

A fronte di tale preoccupazione, quindi, non tutte le servitù di parcheggio potranno essere considerate valide. Ciascun caso dovrà essere esaminato separatamente per valutare la persistenza del diritto di proprietà del fondo servente.

E afferma, ancora, la S.C. “La questione si pone quindi non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo, come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tendenzialmente perpetuo”.

Gli approfondimenti da compiere in ogni singolo caso sono per il momento lasciati in sospeso e, per il caso di specie, rinviati alla Corte d’Appello.
 

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Sentenza n° 16698 del 06/07/2017: