Cade il cancello dell'immobile in affitto. Risarcisce i danni il conduttore o il locatore?

Ripartizione di responsabilità fra locatore e conduttore e titolarità della custodia dell'immobile. Rapporto fra l'art. 2051 c.c. e l'art. 2053 c.c. (rovina di edificio). Cassazione civile Ordinanza n° 7526/2018

Cade il cancello dell'immobile in affitto. Risarcisce i danni il conduttore o il locatore?

In un immobile concesso in locazione, un terzo, avanzando verso l'accesso carraio dotato di cancello scorrevole, si vedeva improvvisamente rovinare addosso il cancello stesso, staccatosi dai propri supporti. Il terzo subiva lesioni e promuoveva azione per ottenere il risarcimento del danno nei confronti del proprietario dell'immobile e del conduttore.

La questione di diritto che rileva ai fini della decisione del caso è il rapporto fra generica responsabilità del custode prevista dall'art. 2051 c.c. (Danno cagionato da cosa in custodia) e la speciale previsione contenuta nell'art. 2053 c.c. (Rovina di edificio).

Le corti del merito dichiaravano la responsabilità concorrente del proprietario e del conduttore. Proponeva ricorso per cassazione il conduttore fondando la propria lamentela sulla questione di diritto secondo la quale una volta affermata la responsabilità del proprietario ex art. 2053 c.c., non potrebbe, per il medesimo fatto, concorrere quella del conduttore ex art. 2051 c.c.

Sul caso si esprime la Corte di Cassazione civile con Ordinanza n° 7526 depositata in data 27 marzo 2018.

Innanzitutto la Corte precisa che il proprietario dell'immobile non può ritenersi responsabile della caduta del cancello quale custode ai sensi dell'art. 2051 c.c. poiché la norma presuppone la disponibilità dell'immobile stesso ("la responsabilità ex art. 2051 c.c., implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo"), con la specificazione che "al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità".

Qualora il caso riguardi la "rovina di edificio" ex art. 2053 c.c., invece, dovrà essere tenuta in considerazione la responsabilità del solo proprietario, salvo che questi non provi che la rovina non è stata causata da un difetto di manutenzione o di un vizio di costruzione. Per rovina di edificio si intende la "disgregazione", anche se limitata, delle componenti dell'edificio e suoi accessori stabilmente incorporati. Nel nostro caso la caduta del cancello era stata ritenuta dalla Corte d'Appello rientrante in questa categoria, con decisione di merito non sindacabile in sede di legittimità. Non deve sorprendere l'applicazione dell'art. 2053 c.c. al caso di specie se si considera che è stato ritenuto applicabile alla caduta di un albero (S.U. civ. 12019/1991 e Cass. 1641/1971) o alla caduta di neve e di lastre di ghiaccio (Cass. 8308/1987) dal tetto.

La Corte richiama propri precedenti, in particolare Cass 19975/2005 che aveva statuito quanto segue: "In virtù dell'art. 2053 c.c. (il quale integra una particolare ipotesi di danno da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c., con la conseguenza che, per il principio di specialità, il suo configurarsi impedisce l'applicazione di detta norma), sussiste la responsabilità del proprietario nel caso di danni provocati a terzi quale conseguenza della rovina di edificio, intendendosi per tale ogni disgregazione, sia pure limitata e parziale, degli elementi strutturali della costruzione ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati; responsabilità dalla quale il proprietario dell'edificio può andare esente solo fornendo la prova che la rovina non fu dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione" (Cass. 8 settembre 1998 n. 8876 e Cass., 14 ottobre 2005, n. 19975).

In questa logica secondo la sentenza in commento deve negarsi che rispetto allo stesso fatto causativo possano concorrere le responsabilità del proprietario e del conduttore.

Si tratta di una responsabilità oggettiva, come per l'art. 2051 c.c. non essendo rilevante la ricerca dell'elemento soggettivo in capo al proprietario (vedi, ad esempio, "La Cassazione elenca i principi che sovrintendono alla responsabilità dell’ente gestore della strada").

La stessa sentenza del 2005 aveva anche affermato: "E' pacifico in dottrina e giurisprudenza, altresì, che l'art. 2053 c.c. consente, non diversamente dall'art. 2051 c.c., sebbene nel suo testo non ve ne sia menzione, ai fini dell'esonero del proprietario dalla responsabilità, la prova del caso fortuito, ovvero di un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, comprensivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato" (Cass. 19975/2005).

E' quindi pacifico che il terzo debba rivolgere al solo proprietario la domanda ex art. 2053 c.c. mentre potrebbe sempre far valere difetti di manutenzione del custode detentore ai sensi dell'art. 2051 c.c. nei confronti del conduttore.

 

Rimane da sottolineare una particolarità: l'art. 2053 c.c. dispone una responsabilità del proprietario per rovina dovuta a difetto di manutenzione, senza distinguere se questa manutenzione debba intendersi come ordinaria o straordinaria. Ed è notorio come nei contratti di locazione, sovente, la manutenzione ordinaria (ma anche la straordinaria se contrattualmente stabilito) sia a carico del conduttore.

Quindi il propietario potrebbe trovarsi a rispondere ai sensi dell'art. 2053 c.c. per una carenza ascrivibile al comportamento del conduttore. Se la norma poteva avere una sua logica in una stringente interpretazione del concetto di manutenzione legata strettamente alle strutture murarie ed impianti dell'immobile (manutenzione sempre di competenza del proprietario), l'allargamento giurisprudenziale del concetto di manutenzione da considerarsi ai sensi dell'art. 2053 c.c. porta al suddetto apparente contrasto, risolvibile solamente nel considerare una sorta di responsabilità marcatamente oggettiva del proprietario nei confronti dei terzi, salvo il diritto di regresso nei confronti del conduttore.

 

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Di seguito il testo di
Corte di Cassazione civile Ordinanza n° 7526 del 27/03/2018


FATTI DI CAUSA

P.C. conveniva in giudizio W.I. e la Gal. s.r.l., rispettivamente quali conduttore e proprietaria di un immobile sito in Piossasco, chiedendone la condanna in solido al risarcimento dei danni fisici e patrimoniali subiti a causa della caduta di un cancello di ferro che delimitava il piazzale interno dell'immobile e che, mentre lo stava chiudendo, essendo a scorrimento manuale, era fuoriuscito dalle proprie guide rovinandole addosso.

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