L’amministratore di condominio che venga revocato, è tenuto a presentare in ogni caso il rendiconto della sua gestione fino all’ultimo giorno del suo operato.

Su ricorso di alcuni condomini di un complesso residenziale, un amministratore era stato revocato per gravi irregolarità gestionali con decreto del Tribunale di Catania del 16 aprile 2007.

Successivamente i condomini avevano citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Catania l’amministratore revocato per ivi sentirlo condannare al rimborso della somma di circa ventimila euro, incassata durante le gestioni tenute dallo stesso tra il 2000 ed il 2007.

Secondo il Tribunale, l’amministratore si era reso inadempiente all’obbligo di rendiconto per la gestione relativa al periodo compreso tra il 1 gennaio 2000 ed il 15 aprile 2007.

L’amministratore, però, non ci stava ritenendo di aver assolto all’obbligo di rendiconto ed impugnava la sentenza dinanzi alla Corte di Appello di Catania.

La Corte territoriale accoglieva l’appello principale e rigettava quello incidentale proposto dai condomini relativamente alle spese processuali che non erano state liquidate.

La Corte di Appello di Catania affermava che non era venuto meno l’obbligo di rendiconto gravante sull’amministratore revocato ex art.1713 C.C. (obbligo di rendiconto del mandatario), essendo stato “riconfermato” nell’incarico dall’assemblea del 21 maggio 2007 con delibera non impugnata ed avendo comunque presentato i rendiconti per gli anni dal 2000 al 2005. Per tale motivo, le doglianze dei condomini risultavano infondate.

I condomini hanno proposto ricorso in Cassazione.

La Corte di legittimità ha sostanzialmente accolto l’impugnazione proposta affermando che l’amministratore di condominio che sia stato revocato dall’assemblea o dall’autorità giudiziaria (nel caso di specie vi è un decreto emesso dal Tribunale di Catania in data 16 aprile 2007), è tenuto, ai sensi dell’art.1713 C.C. (obbligo di rendiconto nel mandato con rappresentanza assimilabile a quello dell’amministratore di condominio – Cass. Sez. II 16.08.2000 n.10815) a rendere il conto della sua gestione ed a rimettere ai condomini tutto ciò che abbia ricevuto per conto del condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall'esercizio al quale le somme si riferiscono, atteso che, una volta revocato, il mandatario non ha più titolo per trattenere quanto gli è stato somministrato dal mandante.

L'amministratore revocato, pertanto, dovendo rendere il conto del suo operato, è chiamato a giustificare, attraverso i necessari documenti giustificativi, in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico sia stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione.

La circostanza che, dopo la revoca dell'amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea abbia poi nominato nuovamente l'amministratore revocato (in fattispecie, come la presente, non regolata ratione temporis dal comma 13 dell'art.1129 c.c., introdotto dalla legge n. 220 del 2012) non esonera lo stesso dall'obbligo di rendiconto. Invero, certamente non opera, per il periodo susseguente alla revoca ed antecedente alla costituzione del nuovo incarico da parte dell'assemblea, alcuna "perpetuatio" o "prorogatio" di poteri in capo all'amministratore di condominio revocato, non potendo ravvisarsi una presumibile volontà conforme dei condomini in tal senso, e piuttosto supponendo la revoca l'esplicitazione di una volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione.

Neppure l'amministratore revocato può ritenersi dispensato dal presentare il rendiconto, come affermato dalla Corte d'appello di Catania, adducendo che erano stati comunque approvati i rendiconti relativi agli esercizi precedenti, giacché l'inoppugnabilità conseguita da tali rendiconti non impugnati (Cass. Sez. 2, 31/05/1988, n. 3701; Cass. Sez. 2, 14/07/1989, n. 3291; Cass. Sez. 2, 20/04/1994, n.3747; Cass. Sez. 2, 04/03/2011, n. 5254) non esclude che, estinto il mandato per revoca, l'amministratore debba dare prova delle somme incassate e degli esborsi per l'esercizio corrente.

Anche se ci sia stata regolare approvazione per alcuni esercizi finanziari tenuti nel corso della gestione dall’amministratore poi revocato, quest’ultimo è comunque tenuto a rendicontare e giustificare la attività prestata fino all’ultimo giorno del suo operato. Ne consegue che, pur se la revoca intervenga nel corso dell’esercizio finanziario non concluso, l’amministratore è comunque tenuto all’obbligo del rendiconto fino alla data del provvedimento (assembleare o giudiziale).

La Corte di Cassazione Sez. VI, quindi, con ordinanza n.19436 del 08 luglio 2021, ha cassato la sentenza della Corte di Appello di Catania accogliendo le censure dei condomini, con rinvio alla stessa Corte in diversa composizione.

Avv. Alessandro Moscatelli

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. II, Ordinanza n. 19436 dep. 08/07/2021