Nel corso dell’esercizio finanziario in un condominio si possono verificare morosità, talvolta per lunghi periodi, fino ad accumulare ingenti importi, da parte di partecipanti magari attinti da procedure esecutive o concorsuali.

L’amministratore, pur attivandosi tempestivamente per il recupero degli oneri accessori entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, ai sensi dell’art.1129 co.9 C.C., chiedendo al giudice l’emissione del decreto ingiuntivo, non entra nella disponibilità delle somme in tempi ragionevoli e rischia la paralisi della gestione soprattutto se il numero dei condomini morosi è elevato.

E’ possibile istituire un fondo cassa per far fronte alle morosità pregresse dei condomini?

La questione non è di pronta soluzione non esistendo una disposizione del Codice Civile che preveda una tale possibilità e, pertanto, occorre affidarsi all’interpretazione giurisprudenziale sull’argomento.

L’art.1135 n.4 C.C., tra le attribuzioni dell’assemblea, prevede la istituzione di un “fondo speciale”, con delibera a maggioranza (ex art.1136 co.2 C.C.), da utilizzare, però, per le spese inerenti lavori straordinari o innovazioni. Trattasi di fondo obbligatorio e a destinazione vincolata.

Nella legge di riforma del condominio non si è pensato ad un fondo straordinario destinato a far fronte alle morosità per le quali vengano intraprese le azioni di recupero dell’amministratore, ponendo a carico dei condomini una sorta di anticipazione provvisoria da restituire nel caso di recupero di quanto dovuto dai morosi.

Prima della riforma del condominio, la Cassazione aveva osservato che “in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità quale espressione dell’autonomia negoziale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente aver luogo secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’art.1123 C.C. e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi e, tuttavia, in ipotesi d’effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde le somme necessarie, come nel caso di aggressione in executivis da parte dei creditori del condominio, può ritenersi consentita una deliberazione assembleare con la quale, similmente a quanto avviene in un rapporto di mutuo, si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti esposti, dal vincolo di solidarietà passiva operante ab externo, alle azioni dei terzi” (Cass. 05.11.2001 n.13631).

Non si poteva, quindi, istituire un fondo cassa morosi se non con delibera assembleare all’unanimità, salvo il caso di effettiva ed improrogabile urgenza.

Anche tale ultima possibilità (“improrogabile urgenza”) era stata esclusa dalla giurisprudenza sulla base del dettato di cui al novellato art. 63 disp. att. c.c. secondo cui "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

In questo modo si era espressa la giurisprudenza di merito.

Il Tribunale di Milano Sezione XIII con sentenza del 18.09.2017 ha affermato che “in mancanza di una decisione unanime dell’assemblea, la ripartizione delle spese condominiali deve avvenire solo secondo i criteri di proporzionalità fissati dall’art.1123 C.C. e, dunque, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi”; anche il Tribunale di Roma, con sentenza 29.05.2018 n.10787 ha confermato che “non è consentito all'assemblea, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito dei condomini morosi salvo nel caso di effettiva necessità ed urgenza di trarre aliunde somme di danaro, per far funzionare l'organizzazione ed evitare conseguenze pregiudizievoli per la stessa”.

Va osservato che l’art.63 co.2 disp. att. C.C. si riferisce a terzi che vantino crediti nei confronti del condominio ed indica il criterio secondo cui i terzi creditori possono agire per il recupero del loro credito nei confronti dei condomini morosi e, dopo la loro escussione, anche nei confronti degli altri che, quindi, non sono esclusi a priori dalla contribuzione.

Inoltre, la istituzione di un fondo cassa per l’esigenza della improrogabile urgenza non comporta in alcun modo la violazione dei criteri di ripartizione di cui all’art.1123 C.C. né impone ai condomini in regola nei pagamenti di pagare in via definitiva le somme dovute dai morosi bensì solo di anticiparle, salvo rimborso all’esito delle azioni poste in essere dall’amministratore.

E’ chiaro che l’anticipazione potrà essere anche non rimborsata o parzialmente rimborsata in base all’esito delle procedure di recupero intraprese.

Ciò accade anche nel caso in cui non si proceda alla istituzione del fondo morosi: infatti, le azioni esecutive poste in essere dall’amministratore nei confronti dei morosi potrebbero portare a non recuperare o a recuperare solo parzialmente il credito (si pensi a procedure fallimentari o esecutive).

Le argomentazioni accennate possono essere prese in considerazione e non è un caso che di recente siano state emesse pronunce di merito che hanno tenuto conto della esigenza della improrogabile urgenza di procurare liquidità al condominio in caso di pesanti debitorie causate dai condomini morosi.

Il Tribunale di Brescia, con sentenza n. 430 del 25.02.2020, si è espresso affermando che “il condominio ha deliberato legittimamente la creazione di un fondo cassa al fine di evitare azioni da parte di creditori o fornitori. E’ stato infatti dimostrato come la creazione del fondo cassa non è stato certamente un espediente per non procedere nei confronti dei condomini morosi, ma come il condominio si trovasse in una situazione passiva nonostante le azioni di recupero espedite”.

Qualche spiraglio si può intravedere anche nella sentenza 24.11.2020 n.1542 della Corte di Appello di Catanzaro in cui, pur affermando la regola della unanimità per l’istituzione di un fondo cassa morosi, prevede la possibilità di derogarvi “in caso di improrogabile urgenza, derivante dalla morosità di alcuni condomini e dalla necessità di ripianare i debiti accumulati dal condominio per effetto di detta morosità con sollecitudine, al fine di evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini, esposti dal vincolo della solidarietà passiva” e “l’istituzione del fondo, proprio in ragione del predetto carattere di eccezionalità, deve essere adeguatamente specificata, in quanto a causale dei debiti a destinazione”.

Occorrerà attendere una pronuncia della corte di legittimità sulle problematiche del fondo cassa morosi per superare il datato orientamento del 2001 e superare il rigido criterio della necessaria adozione di delibera assembleare all’unanimità per approvare il “fondo morosi”.

La improrogabile urgenza determinata dalla entità dei debiti delle pregresse morosità dei condomini, nei confronti dei quali pendono procedure esecutive o concorsuali intraprese dal condominio che non hanno portato alla realizzazione del credito, lo stato di paralisi della gestione ed i danni che deriverebbero dall’ulteriore ritardo nei pagamenti, potrebbero giustificare la adozione di una delibera a maggioranza per l’istituzione di un fondo morosi, se supportata da comprovate valide ragioni di opportunità e di urgenza.

 

Avv. Alessandro Moscatelli
del Foro di Trani