In un complesso condominiale di due scale gestite autonomamente ma aventi in comune il piano interrato, possono i condomini di una sola scala deliberare innovazioni nello scantinato?

 

Un complesso condominiale costituito da due scale, denominate A e B, con gestione separata ed autonoma ha in comune il piano interrato adibito ad autorimessa e suddiviso in due porzioni, ciascuna in proiezione verticale delle scale.

Al piano interrato si accede mediante due rampe carrabili ubicate nei pressi dei portoni di entrata del fabbricato.

Inoltre, nel piano scantinato esiste un passaggio pedonale, sin dalla costruzione dell’edificio, che consente ai proprietari di unità immobiliari della scala A di raggiungere i posti macchina ubicati nella scala B nonché il vano dell’autoclave a servizio dell’intero complesso.

Nonostante la gestione autonoma e separata delle due scale, l’autorimessa è parte comune di entrambe così come l’impianto idrico ed il vano autoclave.

I soli condomini della scala B deliberavano di murare il passaggio pedonale al piano interrato.

A seguito dello sbarramento, i condomini della scala A venivano costretti a raggiungere i loro posti macchina solo dall’esterno utilizzando la rampa carrabile e non più dall’interno come era sempre stato.

I due condomini della scala A che hanno subito pregiudizio dalla chiusura del passaggio pedonale, si sono rivolti al Tribunale di Trani per accertare l’alterazione della cosa comune in violazione degli artt. 1102 e 1120 ult. co. C.C., in quanto deliberata senza il consenso unanime dei condomini, e per chiedere la condanna del conominio parziale della scala B alla demolizione del muro con riduzione in pristino del piano interrato ed il risarcimento dei danni.

Anche con l’ausilio di c.t.u., il Tribunale ha verificato che il passaggio pedonale era parte comune ai sensi dell’art.1117 C.C., in quanto espressivo di un collegamento funzionale con parti di proprietà esclusiva dei condomini (Cass.21.12.2007 n.27145).

La realizzazione del muro divisorio ha leso l’anzidetto collegamento funzionale concretizzandosi comunque in un’innovazione sulla parte comune.

Il c.t.u., inoltre, ha escluso la necessità di murare il passaggio pedonale per consentire la conservazione della destinazione ad autorimessa del piano interrato con criteri di maggiore economicità, come era stato dedotto in giudizio dal condominio convenuto, ed il Giudice ha rilevato che, pur se vi fosse stata questa esigenza, sarebbe stata necessaria una delibera assembleare totalitaria con maggioranza dei 4/5 ai sensi dell’art.1117 ter C.C. che non c’è stata.

Il Giudice ha anche considerato l’opera realizzata una innovazione illecita nella parte comune ai sensi dell’art.1120 co.4 C.C., avendo limitato l’uso ed il godimento ai condomini.

In definitiva, il Tribunale di Trani, con sentenza n.1488 emessa in data 04.09.201, ha accertato la illecita realizzazione del muro divisorio di sbarramento del passaggio pedonale sito nel seminterrato condominiale adibito a parcheggio condannando il Condominio della scala B alla demolizione del muro medesimo ed alla riduzione in pristino del piano interrato condannando anche al risarcimento dei danni ed al pagamento delle spese processuali.

Avv. Alessandro Moscatelli
del Foro di Trani

 

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Di seguito il testo di

Tribunale di Trani, Sentenza n. 1488 03/09/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Giulia Stano
ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 4018/2017 promossa da:
R. A. (C.F. ____), nato ad ________, e A. G. (C.F. ____), nata a _________, entrambi rappresentati e difesi dall’avv. N. Canaletti ed elettivamente domiciliati presso il suo studio, a ______, in forza di procura a margine dell’atto di citazione

ATTORI

contro
CONDOMINIO M. - SCALA B (C.F. ____), rappresentato e difeso dall’avv. ______ ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, a ______, in forza di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
CONDOMINIO M. - SCALA A (C.F. ____), rappresentato e difeso dall’avv. ______ ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, a ______, in forza di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta

CONVENUTI

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note ex art. 83 d.l. 18/2020, convertito dalla legge 27/2020, e successive modifiche, depositate per l’udienza cartolare del 6.5.2021.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
R. A. e A. G., proprietari di appartamento sito a Trani in via ______, scala A, interno 2, e di box nel piano seminterrato della scala B, con accesso dalla rampa di via ______, distinto con il n. 11, hanno convenuto in giudizio il Condominio M. – Scala B e il Condominio M. – Scala A per sentire accertare nei loro confronti che l’avvenuta realizzazione di muro divisorio nel corridoio pedonale comune sito nell’area del seminterrato destinata a parcheggio, che ha provocato lo sbarramento di detto passaggio, costituisce alterazione della cosa comune che viola gli artt. 1102 e 1120 ultimo comma c.c., in quanto assunta senza il consenso unanime dei condomini, e sentire pronunciare condanna del Condominio M. – Scala B alla demolizione del muro medesimo e riduzione in pristino del piano seminterrato, oltre che al risarcimento dei danni, quantificati in euro 10.000,00 ovvero da determinarsi in via equitativa, e alla rifusione delle spese di lite.
Costituendosi in giudizio, il Condominio M. – Scala B ha sostenuto la necessità dell’intervento edilizio ai fini dell’adeguamento dell’autorimessa alla normativa antincendio secondo modalità di più economica realizzazione, ed ha comunque evidenziato che l’intervento è stato a suo tempo, con deliberazioni del 9.10.2004 e del 26.11.2005, approvato dall’assemblea condominiale, alla presenza del sig. A. che espresse il proprio consenso all’esecuzione dell’opera. Il convenuto ha evidenziato, inoltre, che: - non vi è stata alcuna violazione della destinazione d’uso dell’originario passaggio; - in ogni caso, la realizzazione del muro ha costituito opera necessaria a conservare la destinazione a parcheggio del seminterrato, in considerazione dell’imperatività della normativa antincendio; - da ultimo, con deliberazione del 27.5.2016, l’assemblea straordi naria congiunta di via ______ e di via ______ ha deliberato lo scioglimento dell’unico condominio in due distinti condomini, mantenendo in comune tra gli originari partecipanti l’impianto idrico ad uso
sanitario costituito dall’unica centrale idrica (autoclave) ubicato al piano interrato del fabbricato di via ______ e da un sistema di tubazioni che alimentano le abitazioni dei due fabbricati; - gli attori non hanno mai avuto titolo ad accedere al box di loro proprietà dal passaggio pedonale, ma  esclusivamente da via______.
Costituendosi a sua volta in giudizio, il Condominio M. – Scala A ha aderito alle conclusioni formulate dagli attori.
La causa, istruita con CTU all’esito di rimessione sul ruolo istruttorio, è decisa a  seguito del deposito di note ex art. 83 d.l. 18/2020, convertito dalla legge 27/2020, e successive modifiche, depositate per l’udienza cartolare del 6.5.2021, con rinuncia ai termini per il deposito di comparse conclusionali (già versate in atti alla precedente rimessione in decisione, con ordinanza resa all’udienza del 16.1.2020).
La domanda deve essere accolta nei termini che si espongono di seguito.
E’ incontestato, e risulta comunque dalla descrizione dei luoghi contenuta nella relazione tecnica per progetto di adeguamento antincendio riportata dal CTU, che “l’autorimessa divisa in due compartimenti “A con accesso da via Monte d’Alba, …, destinata a parcheggio di 25 automezzi, e “B” con accesso da via Cilea, …, destinata a parcheggio di 29 automezzi, …, è suddivisa in 51 box, posti a piano interrato del fabbricato…”. Riferisce inoltre il CTU che “la stessa esistenza di un “passaggio pedonale” esistente tra i box, al fine di consentire il collegamento tra la porzione di autorimessa sottostante alla scala “A” e quella della scala “B”, è presente negli atti citati dalle parti (es. planimetria catastale allegata alla transazione con firme autenticate dal notaio Michele Dibari di Barletta)”.
Non vi è dubbio, dunque, sulla sussistenza di un originario passaggio pedonale di collegamento tra la zona adibita ad autorimessa sottoposta al fabbricato della scala A e quella, pure adibita ad autorimessa, sottoposta al fabbricato della scala B; non vi è dubbio neanche che l’originario stato dei luoghi consentisse ai condomini attori di raggiungere dall’interno del fabbricato condominiale della scala A, in cui è collocato l’appartamento di loro proprietà, ed attraverso il passaggio pedonale, il box di loro proprietà, sito nella zona di autorimessa sottostante al fabbricato della scala B, come pure che esso consentisse a tutti i condomini del fabbricato condominiale della scala A di raggiungere l’impianto autoclave collocato in un vano della medesima area garage.
Il passaggio pedonale in questione deve quindi essere considerato, in base alla condizione dell’edificio, parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto espressivo di un collegamento funzionale con parti di proprietà esclusiva dei condomini (“affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi – la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso”: Cass., seconda sezione civile, sentenza n. 27145 del 21 dicembre 2007).
Ora, con la realizzazione, per mezzo del muro divisorio, di due zone di parcheggio separate ed autonome alcuni condomini hanno reso inservibile il passaggio pedonale per l’accesso ai box di proprietà esclusiva di condomini della scala A, modificandone la destinazione di collegamento, e comunque realizzando un’innovazione nella parte comune.
Per la realizzazione di un tale effetto – a fini di conservazione della destinazione a parcheggio (ai sensi della normativa antincendio) del seminterrato, anche a condizioni di maggiore economicità degli interventi – sarebbe stata necessaria la maggioranza prevista dall’art. 1117 ter c.c., secondo cui “per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni”. Ma il Condominio Scala B convenuto non ha offerto prova della sussistenza di una tale maggioranza, né ancor prima dell’obiettiva finalità del soddisfacimento di esigenze di interesse condominiale (quale è, certamente, quella di conservazione della destinazione a parcheggio del seminterrato), avendo il CTU escluso – con soluzione documentata e argomentata rimasta insuperata dalle osservazioni di parte convenuta e che questo giudice fa propria – che la soluzione tecnica adottata avesse, a parità delle altre condizioni, carattere necessario o anche solamente preferenziale rispetto alla soluzione tecnica della realizzazione di un filtro all’interno del corridoio pedonale, per il conseguimento del certificato di prevenzione incendi previsto dalle disposizioni che regolano la destinazione a parcheggio.
D’altra parte, l’opera può anche essere considerata un’innovazione illecita nella parte comune, ai sensi dell’art. 1120, quarto comma, c.c.
Le valutazioni che precedono non sono scalfite dalle eccezioni mosse dal Condominio Scala B, in quanto: - lo scioglimento dell’unico condominio non incide sulla titolarità delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.; - la circostanza che l’atto di acquisto del box da parte degli attori contenga l’indicazione dell’accesso da via Cilea 82 ha mera valenza descrittiva del bene, e non di titolo contrario (escludente cioè l’acquisto del passaggio condominiale), potendo un tale effetto conseguire solamente ad un titolo-riserva o di acquisto (originario o derivativo) da parte di terzi di una parte che deve considerarsi comune ex lege, ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Per quanto precede la domanda di riduzione in pristino proposta dagli attori deve essere accolta, come pure deve essere accolta la domanda di risarcimento dei danni.
Non vi è dubbio difatti che la realizzazione del muro di sbarramento ha determinato una diminuzione del godimento (in termini di sfruttamento) del bene, per come acquistato. Tale danno può essere equitativamente determinato, ai sensi dell’art. 2056 c.c. e in considerazione dell’entità delle conseguenze dell’opera illecita e del periodo di mancata utilizzazione del passaggio (pari a circa un decennio, da quanto emerge incontestatamente dagli atti), nella somma complessiva di euro 5.000,00, in mancanza di prova di specifici pregiudizi.
Il regolamento delle spese di lite, ivi incluse quelle di CTU già liquidate a parte e determinate in dispositivo, quanto ai compensi, in forza del D.M. 55/2014, segue il criterio di soccombenza tra gli attori e il Condominio Scala B.
Le spese sono integralmente compensate tra gli attori e il Condominio Scala A, che ha fin dalla propria costituzione aderito alla domanda.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
- accerta l’illecita realizzazione del muro divisorio di sbarramento del passaggio pedonale sito nel seminterrato condominiale adibito a parcheggio;
- per l’effetto, condanna il Condominio M. – Scala B alla demolizione del muro divisorio e alla riduzione in pristino del piano interrato;
- condanna inoltre il Condominio M. – Scala B a risarcire agli attori i danni conseguenti alla realizzazione dell’opera illecita, pari ad euro 5.000,00;
- condanna infine il Condominio M. – Scala B a rifondere agli attori le spese di lite, che si liquidano in euro 275,17 per esborsi ed euro 5.354,50 per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, CPA e IVA, come per legge;
- compensa integralmente le spese di lite tra gli attori e il Condominio M. – Scala A;
- pone a definitivo carico del Condominio M. – Scala B le spese di CTU, già liquidate con separato decreto.
Trani, 3 settembre 2021
Il giudice
Giulia Stano