La realizzazione di opere in un terrazzo, di pertinenza esclusiva di un appartamento in un fabbricato condominiale, non può avvenire in maniera indiscriminata.

La Cassazione ne precisa ancora una volta i limiti in una recente decisione.

I proprietari di un terrazzo avevano realizzato, in sostituzione di una preesistente griglia per pergolato coperta di piante, un nuovo manufatto con copertura dell'originario gazebo, chiudendolo con vetri e copertura in onduline con un aumento di volumetria anche in altezza.

Il condominio era stato costretto ad agire in giudizio affinchè il proprietario esclusivo del terrazzo fosse condannato alla demolizione dei manufatti realizzati, in quanto idonei ad alterare il decoro architettonico del fabbricato con la violazione degli artt. 1120 e 1127 c.c., oltre che in contrasto con le prescrizioni del regolamento condominiale che prevedeva il divieto di ogni sopraelevazione.

Il Tribunale adito reputava che non fosse sussistente alcuna lesione del decoro architettonico, atteso che i manufatti oggetto di causa erano stati realizzati lungo una facciata laterale del fabbricato condominiale ed in presenza di analoghe strutture a corredo di altri balconi nonché di edifici viciniori, ritenendo altresì che non fosse stata provata la natura contrattuale del regolamento condominiale con riferimento al divieto di sopraelevazione.

Avverso la sentenza del Tribunale, proponeva appello il Condominio, con intervento adesivo di alcuni condomini in proprio.

La Corte di Appello di Roma ribaltava la sentenza di primo grado dichiarando i manufatti realizzati sul terrazzo lesivi del decoro architettonico e disponendone l'abbattimento.

Il giudice di appello non condivideva la conclusione del giudice di primo grado, e rilevava che le opere erano state realizzate di recente ed in sostituzione di una preesistente griglia per pergolato coperta di piante.

Evidenziava che il proprietario del terrazzo era stato anche rinviato a giudizio per l'attività di edificazione abusiva e, seppur il processo si fosse concluso con l'applicazione della prescrizione, era emerso che era stato realizzato un nuovo manufatto con copertura dell'originario gazebo, chiudendolo con vetri e copertura in onduline con un aumento di volumetria.

Secondo la Corte, la lesione del decoro architettonico emergeva dal fatto che oggi sul terrazzo insistevano due manufatti in alluminio e vetro della superficie di mq. 27 che avevano provocato una totale discontinuità nella linea architettonica dell'intera facciata, atteso che la copertura risultava di colore verde mentre la facciata era colorata in beige.

Non poteva invocarsi l'esistenza di strutture analoghe nel condominio contiguo essendo stata pregiudicata la linea armonica, ancorché semplice, dell'edificio.

Ciò rendeva quindi superfluo esaminare la vincolatività o meno delle prescrizioni del regolamento condominiale.

Il proprietario del terrazzo proponeva ricorso per Cassazione asserendo che il manufatto di cui era stato disposto l'abbattimento accedeva ad un terrazzo pertinenziale ed era collocato lungo una facciata laterale che vedeva la presenza di analoghe strutture, palesandosi quindi erronea la condanna alla demolizione; non poteva, altresì, può ritenersi che la costruzione avesse carattere di novità avendo l'opus lasciato invariate la superficie e la volumetria di alcune preesistenti e risalenti strutture.

La Corte di Cassazione ha ribadito alcuni principi già espressi in materia precisando ancora una volta i contenuti.

Ha precisato che, in materia di condominio negli edifici, le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 c.c. e di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progettista (cfr. Cass. n. 17350/2016).

Inoltre, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità (cfr. ex multis Cass. n. 14455/2009).

La valutazione circa la lesione del decoro architettonico spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (Cass. n. 10350/2011).

Nella vicenda in esame, la Corte d'appello ha rilevato una totale discontinuità della linea architettonica dell'intera facciata dell'edificio, ancorché laterale, sottolineando come la disarmonia scaturisse anche dal differente colore della copertura del vano (verde) rispetto al colore della facciata (beige), osservando altresì che l'esistenza di altre strutture analoghe nel condominio contiguo, oltre a non essere provata, non era idonea a far venir meno il riscontro della lesione dell'euritmia della facciata. Trattasi di valutazioni evidentemente di merito, supportate da logica e coerente motivazione, che non appaiono suscettibili di denuncia in sede di legittimità, esulando il sindacato richiesto da quello concesso al giudice di legittimità.

La Corte di Cassazione Sez. VI Civile, con ordinanza n.35576 pubblicata in data 19.11.2021, ha rigettato il ricorso condannando alle spese.

Avv. Alessandro Moscatelli
del Foro di Trani

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Di seguito il testo di

Corte di Cassazione Civile Sez. VI, Ordinanza n. 35576 dep. 19/11/2021